Di Werner Vontobel, Infosperber

Sulla porta di casa mia, nel raggio di 300 metri, ci sono tre supermercati – Migros, Coop e Denner – un negozio turco e uno tailandese, sette medici e dentisti, l’amministrazione comunale di Adliswil, quattro parrucchieri, una stazione di polizia, un centro fitness, una casa di riposo, tre filiali bancarie, otto ristoranti e caffè, due imprese edili.

Tutte queste attività dipendono dal potere d’acquisto dei residenti locali. E la loro qualità di vita dipende a sua volta da queste attività. Un dare e avere. Il franco si sta muovendo. Per ora.

Perché, come tutte le altre città e comuni svizzeri, anche il mio quartiere ha un problema: i proprietari terrieri – sia privati che istituzionali – sottraggono una quota sempre maggiore del potere d’acquisto che dovrebbe tenere in piedi l’economia locale.

Secondo le statistiche, il reddito netto medio di una famiglia nel mio comune è di 6530 franchi al mese. Un appartamento nuovo, adatto alle famiglie, con almeno tre locali e mezzo e una superficie abitabile compresa tra 90 e 140 metri quadrati, costa 3525 franchi al mese.

Questa è la media delle tre offerte presenti su Homegate il 9 marzo. In termini puramente matematici, l’affitto assorbe quindi il 54% del reddito netto. Campioni casuali in undici città svizzere mostrano che la situazione è simile ovunque.

Gli affitti sono molto più alti dei costi reali

I proprietari possono praticare tali prezzi poiché gran parte dei circa 100.000 immigrati annui può permettersi affitti così alti, soprattutto se si tratta di persone con doppio reddito e senza figli.

Inoltre, gran parte della qualità della vita degli abitanti del luogo dipende dal fatto che loro e i loro figli possano rimanere nel loro quartiere familiare. A tal fine, accettano un affitto elevato anche se devono ridurre significativamente le altre spese e/o aumentare il loro carico di lavoro.

Per questo motivo, affidano la supervisione e l’educazione dei loro figli a tate mal pagate o ad asili nido sovvenzionati dallo Stato. In quest’ottica, i circa 300 milioni di franchi che il Cantone di Zurigo spende ogni anno per gli asili nido sono in definitiva un sussidio per i proprietari.

Gli affitti sono in realtà limitati solo da quanto possono permettersi i richiedenti più ricchi. I costi effettivi sono molto più bassi. La città di Zurigo, ad esempio, affitta nuovi appartamenti familiari di quattro stanze e mezzo – a copertura dei costi – a 1970 franchi, comprese le spese accessorie.

Ma può essere ancora più conveniente: secondo questo studio della società di consulenza immobiliare Iazi, i costi o il “canone target” di un nuovo appartamento di 100 metri quadrati affittato da una fondazione di investimento ammontano a 2070 franchi al mese. Secondo Iazi, ben due terzi di questa cifra sono rappresentati dal costo del capitale proprio (che può avere un interesse del 3,75%) e circa il 10% dai cosiddetti “costi di remunerazione” per le banche e i fondi coinvolti nel finanziamento. Per una cooperativa edilizia che mantiene bassi questi costi, l’affitto target che copre i costi ammonta a circa 1.500 franchi al mese.

Gli affitti elevati vanno a scapito del potere d’acquisto locale

Questo ci porta a un costo effettivo di circa 1.500-2.000 franchi per un appartamento familiare di circa 100 metri quadrati. In termini economici, questo è il compenso per il lavoro dei muratori, degli architetti, dei custodi, degli addetti ai prestiti, ecc. che lavorano agli alloggi.

Questo comprende anche la remunerazione dei pensionati che hanno finanziato i costi di costruzione con i loro risparmi. Se l’affitto dovesse rimanere intorno ai 1.500-2.000 franchi, il ciclo economico beni-denaro rimarrebbe chiuso. Il denaro girerebbe e le imprese locali e regionali sarebbero rifornite di sufficiente potere d’acquisto. Se questi appartamenti – come ad Adliswil – possono ora essere affittati per circa 3.500 franchi, il proprietario realizza un profitto netto di 1.500-2.000 franchi e il potere d’acquisto locale si riduce di conseguenza.

Questa rendita di monopolio è distribuita in modo molto diseguale. Un esempio estremo è quello di Regina Bachmann, che ha ereditato dal padre tre dei nove edifici “Sugushäuser” con 105 appartamenti nel Kreis 5 di Zurigo. 105 inquilini di Zurigo stanno contribuendo a rendere ancora più ricca una proprietaria che vive a Zugo, una città a bassa tassazione.

In passato, un appartamento familiare negli “Sugushäusern” costava circa 1900 franchi. Attualmente, invece, gli appartamenti familiari del distretto 5 vengono affittati per una media di 4.200 franchi.

Ma anche chi eredita dai genitori una casa unifamiliare può vivere grazie agli affittuari. Nelle grandi città, queste case vengono ora trasformate in immobili da investimento con tre o cinque appartamenti.

In un caso specifico, la situazione è la seguente: il proprietario vive al piano inferiore. Al primo piano, due appartamenti vengono affittati per ben 5.000 franchi ciascuno e al secondo piano, un attico per oltre 10.000 franchi. In totale, il proprietario dovrebbe guadagnare circa 21.000 franchi. Anche se i costi di costruzione e di manutenzione sono elevati, il proprietario percepisce circa 15.000 franchi al mese netti dai suoi inquilini. Abbastanza per andare in pensione prima e concedersi più spesso una crociera.

L’incentivo a derubare i propri inquilini è molto forte

Questi esempi dimostrano anche che l’incentivo finanziario a convertire gli affitti esistenti in affitti di mercato attraverso demolizioni, ristrutturazioni e cessazioni è enorme. Coloro che non hanno l’idea di farlo da soli sono letteralmente spinti a ottimizzare i rendimenti da una serie di agenzie immobiliari.

I proprietari privati che conoscono ancora i loro inquilini possono avere la coscienza sporca. Ma quando si tratta di vendere, riaffittare o, al più tardi, ereditare, questa resistenza viene meno. Le tracce di questa caccia al rendimento sono visibili ovunque, e non solo ad Adliswil. Profili edilizi, palle da demolizione, escavatori e gru caratterizzano il quadro.

E adesso? Nell’ambito della nostra politica orientata all’esportazione, favoriamo l’afflusso di lavoratori qualificati e dei loro fornitori di servizi. Ma poiché i terreni edificabili scarseggiano, i proprietari dei terreni possono sottrarre non solo il potere d’acquisto dei nuovi arrivati, ma anche quello dei residenti, in misura economicamente rilevante.

Tuttavia, anche se il prodotto interno lordo pro capite continua a crescere, la sua composizione peggiora sempre di più: molta frenesia per la classe alta, stress e difficoltà per le classi medie e basse.

Il punto è che l’afflusso di manodopera giova all’economia di esportazione molto meno di quanto danneggi il mercato interno e la pace sociale. Dobbiamo quindi riorientare o almeno adeguare la nostra politica economica. Ma come? Frenare l’immigrazione di manodopera? Riorganizzare i diritti di proprietà sulla terra? Limitare ancora di più la concorrenza fiscale? La discussione dovrebbe iniziare con i media che pongono domande critiche.

Ma non c’è traccia di questo. La discussione sugli affitti è ancora condotta secondo le stesse vecchie linee: abbiamo bisogno di più appartamenti. Gli investitori li costruiranno solo se riusciranno a ottenere un rapido profitto. Quindi abbiamo bisogno di meno obiezioni, di procedure di autorizzazione più rapide e di rendimenti più elevati. Per inciso, questo è stato l’orientamento principale del già citato studio della società di consulenza immobiliare Iazi.

Adliswil (ZH) ha tutto ciò che serve: supermercati, negozi di quartiere, medici, parrucchieri, banche e ristoranti. Almeno per ora